蛋壳公寓闯关IPO,上市后盈余痛点更受关注

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1月17日晚间,蛋壳公寓成功登陆纽交所,国内第二家长租公寓上市公司诞生,股票代码“DNK”。此次IPO发走价13.5美元,矮于首次公开募股发走价格区间;发走周围缩短为960万股,上市总募资金额缩短25%至1.49亿美元。

IPO路演时,蛋壳公寓试图向市场讲述数据与科技的故事。但投资者好像并不买账。上市首日,蛋壳股价开盘即破发,最矮跌3.7%至每股13美元。盘末跌幅收窄,收盘与发走价持平,总市值24.78亿美元。

从诞生到走向资本市场,蛋壳公寓用时五年。五年间,蛋壳共获7轮融资,其中不乏高榕资本、老虎环球基金等著名机构。资本助力下,蛋壳公寓周围水涨船高,运营房间数目达43.27万间。但截至2019年前9个月,公司仍处于净折本状态。

长租公寓盈余逆境,让蛋壳上市即带有枷锁。当投资机构态度愈发郑重,IPO可解暂时资金之急,却远不是盈余模式探索的尽头。该品牌说相符创首人兼CEO高靖直言,上市对蛋壳公寓来说,既是对以前五年拼搏发展的总结,也是一个崭新的首点。

资本助力下“狂飙突进”

回溯到故事源头。2015年,蛋壳公寓成立,经营主体为紫梧桐(北京)资产管理有限公司,公司注册资本1000万元,法定代外人造高靖。

蛋壳闯时兴,正值长租公寓崛首风口。走业内,长租公寓运营模式分为“荟萃式”和“松散式”。蛋壳属于后者,即经过租赁制定从业主手中获得零散房源,同一改造装修后转手出租,从中赚取房租差价与管理费、添值业务收好等。

蛋壳公寓将此称为“新租赁”,即荟萃化经营、设计装修标准化、业务流程在线上。一番操作下来,现代都市人租赁成本大为降矮。蛋壳举例称,北京一居室公寓平均月租金5784元,蛋壳公寓带有共享空间,三家相符租幼我房间,每间平均月租金2788元,益处了52%。

内心上,蛋壳公寓做的仍是“二房东”生意。而固定成本投入与微薄盈余差价,注定其需经过周围膨胀拓宽盈余基础。短短几年,蛋壳公寓快捷进入北上广深等13座城市,截至2019年11月30日,蛋壳管理公寓数目达43.27万间,较成立之初添长178倍。

与周围相匹配,蛋壳公寓生意业务收好也水涨船高。现在,该品牌收好主要来自租金和服务费。从2017年到2018年,蛋壳公寓营收添长307.3%至26.75亿。2019年前10个月,营收进一步增补到57.12亿,较2018年同期添长198.8%。

此番发展离不开资本助力。企查查数据表现,蛋壳四年间完善7轮融资,背后不乏喜悦资本、高榕资本、老虎环球基金、春华资本、CMC资本、蚂蚁金服等明星机构。

2017年,蛋壳公寓获1亿人民币A 轮融资。此后每年,蛋壳公寓都有新资金涌入。2018年2月,高榕资本说相符领投蛋壳公寓B轮融资;此后又不息跟投B 轮、C轮融资。在B轮融资时,高榕资本是第一家给到投资条款清单的投资机构。

在阐释投资初衷时,高榕资本创首相符伙人张震称,中国租房市场供需两端存在着永远不屈衡的矛盾,新闻偏差称、租赁供给质量不高、租赁有关担心详等痛点隐晦。高榕资本长希望好中国长租市场,长租公寓则为年青一代挑供了更标准化、个性化的产品。

为何押注蛋壳?张震认为,蛋壳公寓的中央竞争力为数据和科技DNA,尤其是很早即发挥作用的数据中台。在他望来,蛋壳公寓是一家名副其实的“数据科技公司”,并憧憬异日蛋壳公寓的AI决策引擎—“蛋壳大脑”能进一步发挥智能作用。

实际上,资本“严冬”下,唯有头部企业能获得此番融资。中指钻研院数据表现,2018年长租公寓周围,企业获得融资37笔,约1491亿元;而2019年仅有16笔,图片中心约360亿元,金额不及去年的1/4。资本端对长租公寓得态度更添厉密,企业获得融资金额集体缩短。

当VC/PE机构态度愈添郑重,品牌从优等市场拿钱越来越难,便转向二级市场直接融资。蛋壳公寓指出,上市所募资金将用以扩大公寓网络和服务周围,改善公寓质量,以及开发技术体系以声援周围添长。

能否讲好盈余新故事?

即便打造出科技外衣,但蛋壳公寓仍深陷折本困局。据招股书数据,2017年、2018年,蛋壳公寓净折本别离为2.72亿元、13.69亿元,折本添幅为403%;2019年前9个月,蛋壳公寓净折本25.16亿元,同比添长209%。

蛋壳方面外示,公司集体尚未盈余,主要是原由以前两年不息高添长,大量资源投入到新城市及新公寓开发过程中。2017年、2018年和2019年前三季度,其经营运动现金流均录得负值,别离为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

激进膨胀下,蛋壳公寓欠债率也一同攀升。截至2018岁暮,蛋壳公寓资产欠债率为83%。到2019年三季度末,杠杆率进一步放大,欠债率挑高至100%。

盈余逆境,是长租公寓走业通病。早一步上市的青客公寓,同样处于此番境地。招股书表现,2017财年青客净折本1.9亿元,2018财年净折本4.26亿元。截至2019年6月30日9个月,青客公寓净折本3.48亿元,而上年同期净折本2.89亿元。

而对蛋壳公寓来说,大致盈余时间外是否存在?上市当天,喜悦资本创首及实走相符伙人刘二海现身称,这其实是均衡当期盈余与永远发展的题目,要找到正当的均衡点。二级市场包括成永远投资,都对折本更添敏感。以前求发展,现在是求盈余。

“对蛋壳来讲,行家倒不疑心它能盈余。吾们行为投资人也异国挑过‘数目上实现什么样的超越’。”刘二海坦言,周围要相等,但是不及光探求周围,同时要把服务品牌和质量做首来,否则吾觉得不会永远生存下去。

据蛋壳方面数据,公司单间装修成本从2017年的12,646元/间,降落到2019年前9个月的10,404元/间,集体运营成本及资金投入在降落;蛋壳公寓与房东租约为4-6年,而蛋壳公寓投入回本周期为12到20个月,这样在租约内可锁定盈余期。

盈余可不息性外,资金杠杆题目照样存在。2019年12月,六部分说相符印发有关文件,规定住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强制等手段请求承租人操纵住房租金消耗贷款;并清晰“租金贷”收好不及超过企业租金收好的三成,超过比例的于2022岁暮前调整到位。

招股书表现,2017年,蛋壳公寓91.3%的用户操纵租金贷,2018年和截至2019年前9个月,这一比例降至75.8%、67.9%。纵一向望,蛋壳公寓“租房贷”租客占比渐渐缩短。但从绝对值望,67.9%的占比仍较监管请求相去甚远。

中指钻研院指出,以前一年,二房东模式盈余受到质疑,违规操纵“租金贷”、“甲醛房”、“高收矮租”等表象也众来自于此。当长租公寓走过归回理性的2019,走业主体渐渐认识到发展之艰。卓异劣汰添剧、资本介入更添郑重,政策也众着墨于整顿乱象、提防风险。

潮水退去后,除去披上科技外衣,长租公寓品牌更需打造中央竞争力。贝壳钻研院认为,2020年走业竞争将以运营为王,重点竖立房源获取能力、品质管控能力、供答链管理能力、客户获取能力、效果运营能力。这样才能升迁运营程度,在市场竞争中占有上风。


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